原告徐某诉被告上海某股份有限
公司预售合同纠纷案
上海市金山区人民法院
民事判决书
（2010）金民三（民）初字第295号
原告徐某（反诉被告，以下均以本诉原告称谓），男，汉族，1969年10月5日生，户籍地浙江省。
委托代理人吕甲木，浙江金汉律师事务所律师。
被告某公司（以下简称某公司，反诉原告，以下均以本诉被告称谓），住所地上海市金山区枫泾镇。
法定代表人陈邓华，董事长。
委托代理人王松、王军，系某公司法务部职员。
原告徐某诉被告某公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年12月30日受理后，依法适用简易程序，于2010年1月27日公开开庭进行了审理，原告徐某及其委托代理人吕甲木和被告委托代理人王松到庭参加诉讼。庭审后，被告就本案提起反诉，本院于3月17日第二次公开开庭进行了审理，原告徐某及其委托代理人吕甲木和被告委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉诉称，2003年，原告向被告购买由被告开发的上海服装城商业用房，并于2004年4月28日支付了可视对讲设备费1950元，又于2004年10月29日支付了购房款。后被告因多种原因无法按时交房，遂与原告协商于2007年12月5日签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买枫泾镇朱枫公路1199弄上海服装城5233号2层202室店铺，于2008年1月31日前交房。合同附件还约定付款方式为本合同签订之日支付房价款191,280元，办理小产证时付余款3503元，该合同的补充条款第七条约定2008年5月1日至2009年10月31日该房屋由被告租赁使用，租金总计13,920元；补充条款第十四条约定被告于2008年1月31日前办理好大产证，大产证办理后于2008年4月30日前办理好小产证，逾期原告有权解除合同或继续履行合同，并要求被告每延期一天按原告已交纳款的万分之五承担违约金并每月支付，直至解除合同或双方共同办理产权证之日止。现被告至今未将讼争房屋交付原告，也未按约定为原告办理好小产证，同时又未支付租金和违约金。故诉至法院要求判令：一、被告立即将房屋交付给原告并协助办理产权证；二、判令被告赔偿原告资金占用损失37,784.68元（自2004年10月29日起至2007年12月4日按已付房款和可视对讲设备费合计193,230元为基数的银行同期贷款利率计算的利息），支付自2008年5月1日起至2009年11月30日止的租金14,738.82元，支付自2008年5月1日至2009年11月30日止按已付房款和可视对讲设备费为基数的日万分之五计算的交房违约金55,940.09元，支付自2009年12月1日起至实际支付日止按月818.82元计算的租金和按已付房款及可视对讲设备费为基数的日万分之五计算的交房违约金。庭审中原告放弃了关于租金的全部诉讼请求，交房违约金支付起算自2008年2月1日起至本判决生效之日止。
被告在庭审中就本诉部分辩称，同意交付房屋及协助原告办理产权证。但认为原告至今对尚余部分土建款和委托被告办理产证的费用均未支付。关于原告主张的资金占用损失是缺乏事实和法律依据，双方订立过名为联建实为预售的协议，并于2007年11月22日取得预售许可证，该联建协议至此转为有效，而原告基于有效的联建协议支付房款，被告无需承担占用资金的损失。关于原告主张的交房违约金根据合同第十二条约定计算标准应为日万分之三，该标准大大超过了原告的实际损失也大大超出了被告预估原告所遭受的损失，故申请法院按合同约定的租金的130%为标准调整违约金。
被告就反诉部分诉称，根据合同约定原告尚欠讼争商铺的房款2601元和代办房产证等费用9,437.63元，故要求原告支付上述费用。
原告就反诉部分对剩余房款表示金额无异议，但应当在办理小产证时支付，要求在违约金中予以抵扣。对于办理产证的费用表示属国家规定的合理费用，一半由被告通知时支付，一半在租金中予以扣除，同意向被告支付每一份产权证代办费300元，对于原告应承担的费用要求在违约金中予以抵扣。
原告徐某为证明其主张，就本诉及反诉部分在庭审中提供如下证据材料：
一、被告工商资料一份，证明被告的诉讼主体资格。
二、预售合同一份，证明双方的预售合同关系及权利义务的约定。
三、发票二份，证明原告支付房款的事实。
被告对上述三组证据的真实性均无异议，但认为可视对讲设备费不属于房款，不应计为违约金的计算范畴。
被告为证明其主张，就本诉及反诉部分在庭审中提供如下证据材料：
一、联建协议及补充协议各一份，证明原、被告双方达成的协议内容及原告付款的依据。
二、预售许可证一份，证明讼争房屋于2007年11月22日具备了预售许可条件。
三、实测报告一份，证明讼争房屋的实测面积。
原告对上述三组证据的真实性均无异议，但认为联建协议和补充协议均为无效。
经审查，本院对本案证据认定如下：
对原、被告就本诉及反诉中各提供的三组证据，因对方对证据的真实性均无异议，且与本案存在着关联性，故本院均予以采信。
根据上述采信证据，本院认定本案事实如下：
2003年6月26日，原告徐某与上海服装城有限公司订立一份《上海服装城营业房联建协议书》，协议约定原告选定上海服装城E区第6幢第6间共1间第1、2层的地块联建营业房，每间占地面积为45.6平方米，总建筑面积为136.8平方米。联建房土建款每平方米650元，分三次付清。具体为第一期地基基础完工后付30%，第二期第一层预制完工后付30%，第三期第二层预制完工后付30%，余下10%交房付清。具体交款时间由被告通知。双方同时约定，协议签订后，原告向被告交付联建房基础建设费每间价格为11.8万元。被告负责联建房的设计、报审、施工、管理，原告有权进行监督。工程结束后，被告代办房屋产权证、相关契税、土地出让金等费用，由原告负责。以上各项费用按每间15,000元计算。双方还约定，被告定于2003年8月底前动工，最迟于2004年12月交付使用。如未能按期动工或交付房屋，原告有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金。此后，原告支付房款191,280元。2004年4月28日，原告支付可视对讲设备费1950元。
2007年10月29日，原告与上海服装城有限公司订立补充协议一份，双方约定被告同意原告不再补交土地差价，原告放弃追究被告延期交房的违约责任的权利。签订本协议的30个工作日内被告向有关部门申领《商品房预售许可证》，许可证办好后，被告应在5日内通知原告签订《商品房预售合同》，原告在接到被告通知后5日内与被告签订《商品房预售合同》。被告应在2007年11月30日前办理好综合验收，并在2007年12月30日前取得新建商品房房地产权证（大产证），被告办理大产证之后应在2008年1月30日前通知原告在合理时间内会同被告共同申领联建房房地产权证（小产证）。
2007年11月22日，被告取得讼争房屋的上海市商品房预售许可证。
2007年12月5日，原、被告订立一份《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买枫泾镇朱枫公路1199号《上海服装城》5233号2层202室，该房屋暂测建筑面积为92.87平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2,097.37元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币194,783元。原告于签约当日支付房款191,280元，被告办理大产证时，原告支付办理小产证的费用的一半（暂付5000元）。付款时间由被告通知，原告在接到通知之日起十天内支付完毕。办理小产证费用的另一半从租金中抵扣，被告需凭房管部门有效发票与原告结帐多退少补。双方到金山区房地产交易中心办理小产证，资料受理当天之前，原告支付余款3503元。双方在补充条款中约定，房屋面积以实测为准，按实结算，多退少补。合同还约定，除不可抗力外，被告于2008年1月31日前将房屋交付原告。被告如未在约定的期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之三计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告可选择双方协商解决。本协议签订后，原告放弃追究根据双方之前所签协议中规定的被告违约责任。为更好培育市场，2008年4月30日之前该房屋由被告免费使用；2008年5月1日至2009年10月31日该房屋由被告向原告租赁使用，租金总计人民币13920元，在三年的免租及委托租赁期间，原告不承担该房屋物业管理费，被告支付原告租金中一半的费用，另外一半用于支付办理小产证的费用。被告于2008年4月底前支付三分之一，2008年10月底前支付三分之一，2009年4月底前支付三分之一。被告在预售合同中明确约定于2007年11月30日前完成城区的竣工验收工作，在竣工验收后，于2008年1月31日前办理好大产证，于2008年4月30日前办理好小产证。除原告不配合即相关办证资料及应缴费用不缴纳导致产证不能办理情况除外，如被告不能按上述步骤和时间办理好小产证，原告有权选择解除或继续履行合同；并要求被告每延期一天按原告交房款的万分之五承担违约金并按月支付，直到解除合同或共同办理产权证之日止。
2004年12月，上海服装城有限公司经工商部门核准更名为某公司。
讼争的房屋经上海市地质调查研究院测量确定建筑面积为92.44平方米。
本院认为，原、被告间订立的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，符合自愿诚信原则，也未违反法律规定，故应认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告要求被告交付房屋并协助办理产权证的诉讼请求，被告对此亦表示愿意履行上述义务，故本院予以准许。关于原告主张的资金占用损失，本院经审查后认为案涉的《上海服装城营业房联建协议书》及补充协议虽均表述为联建关系，但根据协议约定，原告仅有出资购买和监督管理等权利，其他如设计、报审、施工和管理，均由被告负责。对于双方约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的合作开发房地产合同，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，应当认定为房屋买卖合同。从被告提供的2007年11月22日的上海市预售许可证来看，讼争房屋至此具备预售许可条件，原、被告间订立的《上海服装城营业房联建协议书》和补充协议转为有效，原告根据两协议的内容支付房款的行为符合协议的约定。取得预售许可证后，原、被告于2007年12月根据联建协议和补充协议的内容订立《上海市商品房预售合同》。虽预售合同关于付款约定表述为在合同签订之日支付房价款191280元，但本院注意到房价款的金额与双方订立联建协议及补充协议约定的金额一致，故预售合同关于付款的约定是联建协议和补充协议约定的延续，且众所周知2003年至2007年间上海市的房价存在较大幅度上升，故原告认为联建协议和补充协议无效，被告支付资金占用损失的请求缺乏依据，故本院对这项诉讼请求不予支持。关于原告要求支付违约金的诉讼请求，本院注意到关于交房违约金的约定在预售合同第十二条，被告未在约定的2008年1月31日前交付房屋，应当向原告支付房价款日万分之三计算的违约金，如逾期超过60天，原告选择双方协商解决。本院还注意到预售合同的补充条款第十四条约定的支付日万分之五违约金的前提是不能按约定步骤和时间办理好小产证，这一约定针对于办理产权证，现原告主张交房违约金，故适用合同第十二条的约定。对于被告表示日万分之三的违约金约定过高，要求法院按合同约定的租金的130%标准进行调整，本院经审查后认为日万分之三的违约金仅略高于银行同期贷款利率的标准，且合同中关于租赁的约定，本院注意到约定履行租赁期间即不具备交房条件也没有实际交房，而双方自始至终均未履行租赁合同，故该标准不能作为本案衡量损失的标准。本院准予原告要求支付违约金的标准按已付房款的日万分之三计算，由于原告主张中的可视对讲设备费不属于房价款范畴，故本院不将这部分计入违约金基数计算范畴。对于被告主张的反诉请求，由于原告主张中要求交付房屋并办理产权证，对此被告也同意履行，故根据合同约定，至此被告也具备要求原告履行付款义务的条件，而被告要求支付的房款余额合法有据，应予支持。对于被告主张的办理产证相关费用，由于该费用实际未产生，待发生后可由被告根据职能部门的收费单据按实向原告结算，对此本院不在本案中予以处理。为维护社会秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、被告某公司于本判决生效之日起十日内将讼争的金山区枫泾镇朱枫公路1199弄5233号2层202室店铺交付原告徐某并协助办理产权证（小产证）。
二、被告某公司于本判决生效之日起十日支付原告徐某自2008年2月1日起至本判决生效之日止按已付房款191280元为基数的日万分之三计算的交房违约金。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
四、原告徐某于本判决生效之日起十日内支付被告某公司剩余房款2061元。
五、驳回被告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取1234元（原告预交），反诉案件受理费减半收取51元（被告预交），两项合计1285 元，由原告承担642.50元，被告某公司承担 642.50元。被告所负之款于本判决生效后七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 干华丽
书 记 员 张惠芳